Введение
На основании положений Федерального закона №214, договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать точные и полные характеристики квартиры, которая подлежит передаче в собственность дольщика по завершении строительства. К подобным характеристикам, в частности, относится и общая площадь квартиры.
В первую очередь, необходимо обратить внимание, что существует несколько значений площади, фигурирующих в процессе действия договора участия долевого строительства:
- проектная площадь (площадь, оговоренная участниками и отраженная в ДДУ);
- итоговая общая площадь, полученная застройщиком по результатам обмеров БТИ (Бюро технической инвентаризации) или иной кадастровой службы и служащая для окончательных взаиморасчетов между участниками договора;
- площадь, выявленная дольщиком в процессе приемки квартиры самостоятельно, с помощью специалиста или кадастрового инженера с целью сопоставления полученных данных.
Итоговая общая площадь на основании данных БТИ, может отличаться от проектной, как в большую сторону, так и в меньшую. В определенных пределах, но об этом ниже. И задача дольщика, если ему важен этот вопрос, понять, корректно ли были осуществлены замеры, на которые опирается застройщик. Для этого мы рассмотрим, как действовать и в какой последовательности, чтобы разобраться в этом на первый взгляд, простом вопросе.
Проектная площадь, указанная в ДДУ.
По практике, распространены ситуации, когда в рамках осмотра дольщиком объекта недвижимости, общая итоговая площадь соответствующей квартиры отличается от согласованной по проекту. В зависимости от условий и положений договора участия в долевом строительстве, могут существовать различные варианты дальнейшего взаимодействия дольщика и застройщика в случае изменения площади.
Чаще всего, и с незначительными отличиями, договор участия фиксирует обязанность застройщика к произведению возврата участнику долевого строительства части уплаченной за квартиру цены при том условии, что фактическая площадь квартиры действительно окажется меньше согласованной по проекту, и, соответственно, наоборот, на дольщика возлагается обязанность осуществить в пользу застройщика доплату цены квартиры в какой-то части, исходя из расчета стоимости за единицу 1 м2. При этом ДДУ может содержать в себе предел погрешности, допустимой с точки зрения расхождения в части «планируемой» и фактической площади приобретаемой по договору квартиры. Также договором может быть предусмотрена необходимость доплаты в одностороннем порядке, например если площадь меньше согласованной, то застройщик не производит перерасчет, а если фактическая площадь больше, то доплату производит дольщик в соответствии с конкретной величиной отклонения. Может быть, что площадь сторонами зафиксирована и в случае ее изменения, цена договора остается неизменной, то есть доплат ни с одной стороны, ни с другой не производится.
Необходимо также иметь ввиду, что с 01.01.2017 г. внесены поправки в 214-ФЗ (ст.9, п.1.1, пп. 2), определяющие существенность изменения проектной площади по отношению к фактической. А именно тот факт, что в договоре участия в долевом строительстве, сторонами может быть зафиксировано изменение итоговой площади на величину не более 5% от площади, согласованной по проекту. Что это значит? Ранее, до 2017г., застройщик мог внести в ДДУ условие например, содержащее информацию о том, что изменение итоговой площади на 10% не является существенным. Это, особенно у недобросовестных застройщиков, приводило к тому, что в рамках одного ЖК, массово у всех дольщиков могло быть увеличение итоговой площади на от 2 м2 до 10 м2! То есть, придя на приемку квартиры в 70 м2, застройщик озвучивал дольщику итоговые значения на 6 м2 — 7 м2 больше, с требованием в 10-дневный срок оплатить недостающую разницу. А что? Все как написано в договоре, вы же видели, что подписываете?
К сожалению, на практике встречаются такие случаи, особенно в монолитных и монолитно-кирпичных домах, где изменение проекта в процессе строительства – обычное дело. Так вот, с внесением изменений, даже если условиями договора зафиксировано иное (при этом такой пункт можно признать ничтожным), дольщик имеет право оплатить только 5% превышение значения итоговой площади. Если же застройщик настаивает на оплате в полном объеме, то варианта два – подача досудебной претензии и далее, если спор не будет решен, заявление в суд, либо расторжение договора на основании все того же вышеуказанного пункта 214ФЗ.
Замер площади
Для того, чтобы при приемке жилого помещения выявить действительную площадь, а точнее произвести корректный замер, как это не банально, но стоит привлечь технически подготовленных специалистов. Безусловно, данные действия возможно осуществить самостоятельно, однако в последнем случае участник долевого строительства может допустить ошибку в замерах и расчетах.
А в случае действительной разницы между фактической площадью и данными БТИ, предъявить застройщику мотивированные претензии будет практически невозможно, настаивая исключительно на данных собственных замеров площади. Тогда как специалист или кадастровый инженер, обладающие специальным образованием и привлеченные дольщиком для реализации обозначенной цели, подготовят по результату своих действий обоснованный обмерный план, который далее рационально приложить к письменным претензиям, направляемым в адрес застройщика.
Если вы все же собрались произвести замер собственноручно (например, вы не хотите тратиться на специалиста или эксперта и для начала хотите понять, есть ли предмет спора), то стоит учесть несколько факторов:
— Замер желательно, в целях минимизации погрешностей, производить лазерным дальномером (лазерной рулеткой);
— Необходимо правильно оценить и посчитать вспомогательные помещения, такие как лоджия, балкон, терраса, применив соответствующие понижающие коэффициенты.
— Необходимо исключить из полученных результатов площади технических шахт, сантехкоробов, инженерные коммуникации (вентиляция, трубы водоснабжения и канализации);
Также, перед тем, как идти на осмотр и произвести обмеры, подготовьте детальный план квартиры, распечатайте его, возьмите с собой планшет. Начинать лучше слева направо от входной двери, чтобы было удобней. Дальномер следует держать строго параллельно полу или под прямым углом к стене, на расстоянии около 1м от пола.
Зачастую, планировки квартиры достаточно просты с геометрической точки зрения и представляют собой квадраты и прямоугольники, но встречаются помещения сложной формы, иногда и овальной формы. Что же делать? Если вы немного владели навыками чертить в школе на уроках или еще лучше — в институте, то дальнейшие действия не составят для вас труда. Необходимо разбить все сложные формы на простые, можно обозначить на распечатанном плане пунктиром получившиеся квадраты и прямоугольники. Если имеется овал, то его также можно разбить на простые фигуры в виде треугольников. Оставшиеся не посчитанные части за пределами треугольников будут минимально влиять на итоговый результат, их можно списать на погрешность. Далее необходимо последовательно произвести подсчет площади всех простых фигур одного помещения и сложить/отнять получившиеся значения. И так с каждым помещением.
Вспомогательные помещения. Как их замерять? В соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», а также со ст.15 Жилищного кодекса, Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами для вспомогательных помещений, а именно для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд – 1,0. Ранее, то вступления указанных норм закона, данное требование было не обязательным и застройщики могли самостоятельно решать, применять им коэффициенты или нет. Да и на сегодняшний день, к сожалению, некоторые застройщики игнорируют это обязательство и могут считать вспомогательные помещения с коэффициентом 1.
Еще одна сложность состоит в различии балконов и лоджий. Главное отличительная черта балкона – это то, что он выступает за пределы фасада здания. А характерной чертой лоджии является наличие хотя бы с одной стороны капитальной стены. Хотя, по правде сказать, существуют такие прецеденты, что отталкиваясь от всех вводных, установить какое именно помещение перед нами, иногда бывает крайне сложно. Для того, чтобы удостовериться, каким образом у вас посчитано, взгляните на приложение к ДДУ – зачастую там указан проектный план помещения, по которому можно понять применяемость коэффициентов.
Кстати говоря, если у вас апартаменты (что сейчас популярно в Москве), то документально — это нежилое помещение, а соответственно применяемость вспомогательных коэффициентов становится неактуальной, так как везде будет 1. Имейте это ввиду.
Со вспомогательными помещениями разобрались, можно замерять? Подождите немного, есть еще пара нюансов. Если помещения в квартире идеально прямоугольные или другими словами, если все прямые углы действительно 90 °, то точность измерений будет высокая. Если же стены не параллельны друг другу, то получившиеся значения будут уже не совсем корректными. Для этого, производить замер необходимо по всем сторонам помещения, сравнивая отличия и делая, в случае необходимости, дополнительный перерасчет.
Также, не подлежат измерениям оконные проемы (если они не от пола до потолка), проемы балконных блоков, а также проемы дверных коробок. Проемы (арочные или прямоугольные) между комнатами шириной менее 2м, также не включают в общую площадь.
Площадь балконов измеряется от поверхности наружной стены и до ограждения балкона, а не до края плиты пола, например. Далее, аналогично измеряется площадь лоджии – до внутренней поверхности ограждающей стеклянной конструкции (рамы окна, вертикального ригеля и т.п. ).
Существует еще один немаловажный нюанс при измерениях итоговой площади квартиры, если она с отделкой. Что именно не так? В процессе отделочных работ, внутренние стены и перегородки в целях подготовки и выравнивания оштукатуриваются и это естественно влияет на итоговые значения. Толщина штукатурного слоя в квартире площадью 60 м2 – 70 м2 может быть такая, что с учетом периметра стен, может привести к уменьшению площади на величину от одного до нескольких м2. Поэтому при выявлении такой разницы, необходимо разбираться, на какой стадии были произведены замеры БТИ, на которые опирается застройщик при окончательных взаиморасчетах с дольщиком и каким образом это отражено, и отражено ли вообще, в ДДУ?
Если немного углубиться, то застройщик, чтобы подстраховать себя, может включить пункт в договор, содержащий информацию о том, что все обмеры БТИ будут произведены на этапе черновой отделки, то есть без ремонта. В этом случае, установить действительные значения очень сложно и к сожалению, оспорить данный пункт и признать его ничтожным также маловероятно. Если же условия договора участия в долевом строительстве предполагают наличие отделочных работ и чистовой отделки, но не указано, на какой стадии должны производиться замеры, то обмеры БТИ должны быть после осуществления ремонта, а квартира должна соответствовать произведенным замерам.
Есть еще один нюанс касаемо наличия или отсутствия межкомнатных перегородок в квартире на момент ее передачи от застройщика к дольщику. Договором в соответствии с проектом, должно быть обусловлено обустройство внутренних перегородок, их расположение на плане помещения, а также материал, из которого они изготовлены и толщина соответственно. Ведь если изначально перегородка проектировалась как кирпичная, а в последствии ее обустроили, например, из пазогребневых блоков меньшей толщины, то разница по площади будет тем внушительней, чем больше площадь в квартире и может достигать 1,5 м2 — 2 м2. Казалось бы мелочь, а как влияет на результат!
Также необходимо убедиться в наличии и соответствии расположения межкомнатных перегородок в квартире тому, как они действительно должны быть обустроены в соответствии с планом помещения. Может быть так, что вместо перегородок (и это должно быть указано в ДДУ) будет обустроен «маячковый» ряд или другими словами трассировка (когда в целях обозначения делают первый ряд), или даже разметка краской по полу. В этом случае, замер следует производить от первого ряда и до противоположной стороны.
Очень неприятный момент – это когда перегородки должны быть в том или ином виде, но их по факту нет и БТИ их также не учла. Тогда, при замерах, естественно площадь не сойдется с тем, что должно быть. Можно конечно «виртуально» высчитать длину, площадь недостающих перегородок и отнять от итогового значения, но это лишь даст понимание, на сколько застройщик посчитал больше. Фактически такую квартиру можно не принимать, как не соответствующую условиям договора вплоть до расторжения договора.
Что делать, если расхождение площади выявлено?
Вполне может быть, что выявленные отклонения между полученными в ходе измерений результатами и данными БТИ могут быть несущественными с точки зрения дальнейших споров, а именно варьироваться в диапазоне от 0,1 м2 до 0,3 м2 например. Понимая, что показания БТИ получены живыми людьми, а не роботами, можно допустить, что одну и ту же квартиру два разных специалиста могут посчитать с небольшими, но отличиями. Это зависит от метода подсчета, округления полученных значений и т.п. Но естественно, определять существенность таких отклонений – дело сугубо индивидуальное.
Важный этап в случае выявления разницы значений — обращение к застройщику с мотивированной претензией, которую необходимо направить ценным письмом с описью вложений по Почте России по юридическому адресу застройщика либо передать последнему лично, под отметку уполномоченного лица о принятии данного документа. В просительной части указанной претензии, относительно разногласий с застройщиком по факту квадратуры объекта недвижимости, можно указать требование о проведении застройщиком повторных обмеров площади соответствующей квартиры с привлечением кадастрового инженера (представителя БТИ) в качестве специального лица, обладающего правом на осуществление кадастровой деятельности, в присутствии дольщика либо его надлежащим образом уполномоченного представителя.
Логично предположить, что если общая площадь квартиры, установленная дольщиком в рамках осмотра данной квартиры, не соответствует величине, установленной по итогам строительства застройщиком, то речь идет уже не о разных данных, которыми обладают стороны договора, речь в действительности идет о том, что фактическая общая площадь квартиры не соответствует сведениям, установленным БТИ и зафиксированным в техническом плане помещения. При этом следует понимать, что именно на основании технического плана сведения об объекте недвижимости вносятся впоследствии в ЕГРН. Таким образом, если справедливость разногласий в виде наличия разницы по квадратуре будет установлена в ходе проведения повторных обмеров квартиры с участием представителей органов технической инвентаризации, то вероятность получения от застройщика возврата части уплаченной за квартиру цены приобретает наиболее реальные очертания.
В случае, если застройщиком такая претензия была проигнорирована в установленный законом срок, дольщику придется принимать решение относительно целесообразности судебного разбирательства с застройщиком по факту несоответствия фактической общей площади квартиры и результатов обмеров БТИ. Уместно дополнить, что зона ответственности дольщика при этом – определить для себя целесообразность несения бремени финансовых расходов на проведение независимой экспертизы площади квартиры (кадастрового замера), заключение которой могло бы стать дополнительным обоснованием требований дольщика в суде.
Далее, в рамках судебного производства, судом будет определена необходимость осуществления независимой судебной экспертизы и вынесения решения на основании полученных результатов.