И так, настал момент, когда застройщик пригласил вас на приемку в новостройке, чтобы передать ключи от вашей новой квартиры.
Для большинства людей это практически праздничное событие, эмоции переполняют и в таком состоянии зачастую нелегко объективно принять квартиру, а тем более выявить недостатки, которые могут в дальнейшем негативно сказаться на качестве проживания. А сделать это крайне необходимо, так как по практике более 90% квартир в новостройках сдаются с нарушениями, иногда настолько существенными, что пребывание в квартире может быть опасным для здоровья. Например, неработающая вентиляция или промерзание наружных стен зимой из-за некачественного утепления.
Так что же делать, чтобы оградить себя от такого развития событий? Мы подготовили инструкцию, в соответствии с который вы своими силами сможете проверить качество объекта и обязать застройщика устранить их. И для этого не нужно быть экспертом.
Когда необходимо производить приемку квартиры?
Большинство квартир в новостройках продаются по ДДУ (Договор Долевого Участия), поэтому взаимодействие дольщика и застройщика происходит в рамках специального для этих целей 214 ФЗ, который регулирует взаимоотношение и ответственность сторон.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, застройщик в соответствии с п.4 ст. 8 214 ФЗ, обязан уведомить вас о готовности передать объект. Такое сообщение должно быть направлено по почте письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или вручено лично под расписку.
Если застройщик сообщает вам о готовности объекта и соответственно о необходимости его принять по телефону, электронной почте или другим аналогичным способом, то такое уведомление не является надлежащим, если такой способ не оговорен в ДДУ.
После получения надлежащего уведомления у вас есть 7 дней для приемки квартиры (если иной срок не установлен договором — п.4 ст. 8 214 ФЗ). Но фактически, «безболезненно» для обеих сторон, это процесс может растянуться до 2х месяцев. Дело в том, что если дольщик в течение двух месяцев после уведомления о готовности квартиры не принимает объект долевого строительства, застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п.6 ст. 8 214 ФЗ).
И такая ситуация может возникнуть. Например, на начальном этапе, в период массовой сдачи квартир, у застройщика очередь из желающих и если вы не успели заранее записаться, то он может вам предложить принять квартиру через месяц (не страшно). А может и через два. Вот тогда, если застройщик недобросовестный, это может быть чревато последствиями, ведь подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке для него не составит труда. Это выгодно застройщику, так как он фактически «пропускает» стадию передачи объекта, не устраняет возможные недостатки, а также сокращает срок передачи.
В таком случае, вам необходимо отправить претензию с информацией о том, что вы готовы принять объект в соответствиями с условиями договора и действующими законодательными актами. Это будет вашей гарантией и доказательством того, что вы не уклонялись от приемки и готовы были принять квартиру в срок.
Изучаем договор.
Некоторые включают в договор долевого участия информацию о характеристиках объекта ( применяемые строительные материалы, данные об инженерных системах, оконных и дверных конструкциях, гидроизоляции мокрых зон, МОПах и т.д. ).
В таком случае, в момент осмотра и приемки квартиры, вы можете сравнить заявленные характеристики с тем, что увидите вживую. Если имеется несоответствие (например в договоре указана железная дверь, а в действительности установлена деревянная), то его необходимо отразить в акте осмотра.
В то же время достаточно большое количество застройщиков не указывают в ДДУ информацию о характеристиках квартиры. О том, в каком виде застройщик должен вам передать объект долевого строительства, можно узнать только из проектной документации. Но зачастую по первому требованию застройщик ее не предоставляет, особенно если он ее изменял в ходе строительства. Поэтому, для получения такой документации, требуется писать обращение / претензию о необходимости предоставить вам данные о характеристиках объекта.
Также, если у вас квартира с черновой отделкой, не лишним будет уточнить еще один момент касаемо площади. Может быть так, что на плане помещения, прикрепленного в приложении к ДДУ, межкомнатные перегородки изображены, а в действительности их нет. В таком случае, корректность данных об окончательной площади помещения (в соответствии с которой он производит с вами окончательной взаиморасчет) остается под большим вопросом. Неучтенные перегородки в трехкомнатной квартире могут прибавить около 1,5 м2 к действительной площади и застройщик потребует за них оплатить. Вам это надо?
Поэтому, перед осмотром, следует проверить в ДДУ наличие информации о межкомнатных перегородках, о перегородках мокрых зон или о соответствующей трассировке ( это когда перегородки выполняют в один ряд по полу для обозначения помещения).
Если ничего не сказано, смотрим план помещения. На плане помещения перегородки есть, а в квартире их нет? Указываем данный факт в акте осмотра, а также пишем претензию застройщику о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора.
Что взять с собой на приемку?
К приемке квартиры следует подготовиться и быть во всеоружии. Что с собой брать:
— планшет, ручку и бумагу.
— бумажный скотч и смываемый маркер (чтобы приклеивать скотч в местах выявленных нарушений и делать на нем пометки, маркером можно обводить царапины и окалины на стеклопакетах)
— мел (также для пометок)
— фонарь (можно воспользоваться фонарем в смартфоне)
— тестер электричества. При отсутствии тестера, можно взять с собой любой электроприбор (зарядку от смартфона)
— лампочка (если имеются патроны освещения, то можно проверить свет)
— зажигалка или спички для проверки вентиляции
— стремянка (может пригодиться для проверки вентиляции и не только)
— рулетка или лазерный дальномер для замера площади
— уровень (желательно 2х метровый). При отсутствии уровня, чтобы не покупать, поспрашивайте у знакомых, наверняка у кого-нибудь найдется.
Если вы уверены в своих силах, то можно произвести дополнительную проверку с помощью специальных инструментов. Наверняка у вас их нет, но можно взять в аренду на один-два дня все необходимое. Это может быть лазерный построитель плоскостей (лазерный нивелир) для проверки стен и полов (обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях – горизонтальной и вертикальной), тепловизор для проверки наружных стен и окон на предмет промерзания (применяется только в холодное время года и в отопительный сезон), дозиметр для проверки уровня радиации, индикатор ЭМИ (электромагнитных излучений).
Как пользоваться такими приборами и какие должны быть при этом допустимые значения, можно найти в интернете. Но для этого потребуется время (несколько вечеров точно). Но если вы с техникой на «ты», то разобраться не составит труда.
Приемка. Какие виды отделки встречаются.
Встречаются несколько вариантов, в каком виде застройщик может сдавать квартиру.
В таком варианте будут голые стены, пол и потолок (бетон, кирпич, блок и т.п. ). Будут установлены двери и окна, заведены все коммуникации в квартиру – водоснабжение с запорной арматурой и счетчиками, осуществлен ввод электричества (обычно застройщик устанавливает временный электрощиток механизации рядом с входной дверью), обустроена естественная (редко принудительная) вентиляция в кухне и в с/у. И все.
В этом случае, помимо того, что перечислено в предыдущем пункте, добавляется стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери, разводка электричества (розетки и выводы освещения).
Здесь квартира имеет готовый вид – произведена укладка линолеума, плитки или ламината, оклеены обои, установлены межкомнатные двери, в с/у и ванной имеется плитка на стенах и полу, также есть раковина, ванна, унитаз, смесители, выводы под стиральную машинку.
Какую лучше квартиру выбрать при покупке? Ответ кажется очевидным – квартиру с отделкой, ведь можно заехать и сразу жить. С одной стороны это верно, но с другой стороны есть нюансы – застройщик, за редким исключением, не сделает ремонт, который вам нужен, при отделке могут быть применены материалы бюджетного класса, которые не обладают качеством и долгим сроком службы, а работы произведены низкоквалифицированной рабочей силой. Все это приведет к тому, что через несколько лет придется такой ремонт переделывать.
Поэтому, если хотите все сделать так, как хочется вам, то лучше брать квартиру без отделки.
Приемка квартиры. На что смотреть и что записывать?
Итак, вы пришли на приемку. Вы взяли с собой необходимый набор инструментов и готовы осматривать. Так с чего начинать?
Самое главное, что нужно запомнить, что никуда не стоит торопиться. Внимательно, не нервничая, шаг за шагом осматриваем квартиру.
Представитель застройщика может стоять над «душой», торопить и говорить, что время осмотра ограничено и составляет 30 мин или час, что они работают по регламенту и т.п.
Знайте, что законодательно, время осмотра не ограничено, вы имеете право проверять квартиру столько времени, сколько потребуется. Силой вас вывести из вашей будущей квартиры никто не посмеет. Регламент, ограничение времени может действовать на менеджера, который вам показывает квартиру, но не на вас.
Входная дверь.
Начать стоит с входной двери. Осмотрите ее на предмет повреждений, есть ли глазок, легко ли закрывается, работают ли замки, ручка открывания не болтается и не заедает, уплотнительные резинки по контуру целые?
Окна.
Далее осматриваем окна. Осматривать желательно по часовой стрелке, начиная от кухни например.
Самая распространенная проблема – царапины и окалины на стеклопакетах. Поэтому проверьте все стекла и если есть дефекты, отметьте маркером и запишите замечание (какое окно и в какой комнате). Далее осмотрите рамы окон – не должно быть царапин, трещин, сколов. Фурнитура должна работать без заеданий, створки при закрытии не должны задевать за раму, все уплотнительные резинки по периметру окон должно быть целые, без разрывов.
С наружной стороны к нижней части окна (так называемый подставочный профиль), должен быть установлен отлив для отвода воды и осадков. Он должен иметь уклон и надежно прикреплен.
Монтажная пена изнутри по периметру рамы должна быть без промежутков, в идеале она должна быть защищена либо пароизоляционной пленкой, либо обработана специальным герметиком.
Вентиляция.
В квартире должно быть как минимум 2 вентиляционных вывода – на кухне и в с/у. Дополнительно может быть и ванной комнате.
Для проверки тяги вентиляции закройте входную дверь, откройте одну створку окна и с помощью стремянки и зажигалки проверьте тягу на выходе – пламя должно отклоняться внутрь вент шахты. Если наоборот или оно не отклоняется вовсе, значит имеются проблемы. Фиксируйте, что вентиляция не работает.
Нечасто, но бывает что вент отверстия не пробиты в вентиляционной шахте, либо пробиты не до конца. Если есть такое замечание, также его запишите.
И еще один момент. На крайних этажах в теплое время года вентиляция действительно может не работать – это нормально, такова физика процесса. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.
Электрика.
Без спец приборов много проверить не получиться, но все же установить наличие электричества можно. Попросите представителя застройщика включить электричество в щите в МОП, а сами в это время протестируйте автоматические выключатели («автоматы») во временном электрощитке. Необходимо нажать кнопку тест на корпусе, если «автомат» выключится, значит напряжение имеется.
Если у вас есть тестеры, задача облегчается. Можно проверить каждую розетку и вывод освещения, а также установить, выполнено ли заземление.
Водоснабжение и канализация.
На трубах водоснабжения в местах вывода должна иметься запорная арматура (кран, фильтр, редукционный клапан), счетчик. Подтеков на соединениях быть не должно.
Если вы сами не уверены, что у вас получится, попросите представителя застройщика продемонстрировать вам наличие воды в трубах путем кратковременного открытия кранов. Вода должна быть (проливаться). А в трубах ГВС (горячее водоснабжение), она должна быть горячей соответственно.
На всех трубах водоснабжения должна быть теплоизоляция. Проходы через плиты перекрытия пола и потолка должны быть зачеканены (заделаны) сплошным слоем, не должно быть опалубки.
Выводы канализации должны быть оснащены заглушками, а в месте прохода через плиту перекрытия потолка, на трубе канализации (если она пластиковая) должна быть установлена специальная противопожарная муфта так, чтобы ее было видно визуально.
Стены и полы.
Основные нарушения по стенам и полам – это отклонения от вертикальных и горизонтальных осей соответственно.
Проверить это можно как с помощью 2х метрового уровня, так и с помощью лазерного нивелира и уголка. В первом случае правда, при применении 2х метрового уровня, тяжело будет установить точную величину отклонения. Так как есть допуски, тяжело будет понять, имеется ли превышение. Но если визуально видно сильное отклонение, то смело фиксируем такой недочет.
Если имеется под рукой лазерный нивелир, то задача облегчается – можно, установив развертку луча параллельно стене или полу измерить отклонение. Для плит перекрытия пола максимальное отклонение от горизонтали 20мм, для бетонных стен максимальное отклонение от вертикали – 15мм. Все, что выше – нарушение.
Также внимательно осматривайте стены на наличие трещин. Микротрещины вполне допустимы, они могут образовываться при усадке дома, а вот больших трещин быть не должно.
Также зачастую строители оставляют в швах кирпичных стен специальную сетку. Это не критично, но можно указать, чтобы застройщик ее срезал. Тоже самое касается и различных прутов и арматуры, торчащих из стен – необходимо срезать.
Внимательно смотрите места примыканий перегородок к бетонным стенам. Частая проблема – щели на всю высоту, при этом видно соседнюю квартиру. Также записываем.
Кладка (кирпичная или другая) перегородок должна быть с одинаковым зазором, без пропусков и наплывов раствора.
На стенах (особенно наружных) не должно быть пятен или следов от влаги. Это признак некачественной герметизации – где-то была (и возможно есть) протечка.
Если имеется стяжка, осмотрите ее на предмет наличия трещин. По периметру должен быть выполнен зазор. Простучите по поверхности – пустой, бухтящий звук указывает на отсутствие сцепления с нижележащим слоем. Такая стяжка со временим потрескается и будет «хрустеть». Поверхность не должна иметь отклонение от горизонтали более чем 0,2% от длины помещения (например при длине 5м, отклонение должно быть не более 10мм)
Отделка.
Внимательно проверяйте качество работ.
Как поклеили обои – видны ли стыки, есть ли складки, заломы, пузыри, повреждения, грязь, пятна? Окрашенные стены должны однородны по всей поверхности, без разных оттенков и потеков. Также проверьте стены на предмет отклонения от вертикали с помощью уровня или лазерного нивелира. Оно должно составлять не более 10мм на всю высоту.
Напольные покрытия (линолеум, плитка или ламинат) не должны иметь отклонение от горизонтали не более 0,2% от длины помещения. Линолеум уложен без разрывов на стыках, щелей в местах примыкания с плинтусами, отсутствует вздутие, повреждения; ламинат без зазоров на стыках ламелей, отсутствует свободный ход (когда наступаете, не должно быть подвижек вверх-вниз), все примыкания без щелей и нет повреждений, укладка плитки (это касается плитки пола и плитки в с/у и ванной комнате) произведена в одной плоскости (все соседние плитки на одном уровне относительно друг друга) с одинаковыми зазорами, швы затерты, повреждений нет.
Далее проверьте плинтуса и плотность их прилегания к стенам. Тоже самое касается розеток и наличников межкомнатных дверей. Сами двери должны открываться легко, не задевая при этом коробку. На них отсутствуют повреждения, сколы. Замки и ручки открывания работают плавно, без заеданий.
Осталось проверить сантехнику и смесители. Смотрите, чтобы все соединения были герметичными, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена (специальный провод прикреплен к корпусу). Сантехника целая, без сколов и повреждений, унитаз работает и надежно закреплен. Все краны функционируют исправно.
На этом все. Все свои записи будьте готовы перенести в акт осмотра, который вы составите после приемки с застройщиком.
Пара советов.
Не нервничайте, если вас будут торопить.
Как уже было сказано выше, никто не может ограничить время просмотра квартиры. Все ограничения, озвученные застройщиком, касаются только его сотрудников. Законодательно не установлены никакие временные рамки. Осматривайте квартиру столько, сколько вам нужно. При этом не тратьте нервы на словесные перепалки с представителями застройщика (такое бывает). Спокойно объясните один раз. Не помогло – просто спокойно продолжайте приемку, силой вас не выведут.
Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный.
Все недостатки, которые вы выявите в процессе приемки, вы имеете право зафиксировать в акте осмотра на основании ч.5 ст.8 214ФЗ. Значительный он или нет, решать только вам. У застройщика одна задача – чтобы вы приняли квартиру без замечаний и подписали акт приема-передачи. Доводы о том, что данный недостаток несущественный безосновательны. У каждого свое восприятие.
Если застройщик отказывается вносить замечания в акт осмотра (хотя он не имеет право препятствовать вам), требуйте составления письменного отказа. Скажите, что отправите претензию по почте и заодно обратитесь в суд из-за неправомерных действий застройщика. Зачастую помогает.
Не стесняйтесь. Если не заявить, никто ничего не исправит?
Я не заметил недостаток, ничего исправить нельзя?
Лучше вносить в акт осмотра все замечания, даже если вы сомневаетесь. Дело в том, что в соответствии с 214ФЗ, застройщик несет гарантию на объект после передачи в течение нескольких лет. Но мотивация застройщика устранить дефекты гораздо выше до подписания акта приема-передачи. После подписания вы можете написать претензию, но насколько оперативно на нее застройщик отреагирует, большой вопрос. Может дойти до того, что вы махнете рукой и решите исправить недостатки с за свой счет. И быстрее, и меньше нервов. В принципе, на это и сделан расчет.
Подписываем акт осмотра (дефектную ведомость).
Запомните, что составив акт осмотра, вы в соответствии с ч.5 ст.8 214ФЗ, имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов. Подписывать такой документ необходимо надлежащим образом – между сторонами, указанными в ДДУ. Либо, если интересы застройщика при передаче квартир представляет управляющая компания например, то она или лицо, подписывающие такой акт, должны иметь доверенность на право подписи.
Подписываем акт-приема передачи.
И так, застройщик устранил все недостатки и готов вам передать квартиру. Осмотрите квартиру еще раз, перепроверьте, что это действительно так и после подписывайте акт осмотра. Но есть нюанс. Акт осмотра необходимо проверить и перечитать на предмет наличия условий, не относящихся к приемке квартиры. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Зачастую, если застройщик имеет просрочку, он может включить такой пункт, выгодный для него, но не для вас. В таком случае требуйте удалить из акта лишнее предложение и только после этого подписывайте.
Как проверить сезонные моменты, отопление летом или держат ли стены тепло?
К моменту передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан провести испытания системы отопления. Поэтому отсутствие подтеков косвенно говорит о том, что система целостная.
С утечкой тепла сложнее. Проверить наружные стены и окна на предмет промерзания возможно тепловизором, но только в холодное время года и в отопительный сезон.