Замер площади квартиры

Для чего нужен замер площади?

Замер площади является неотъемлемой частью приемки квартиры, ведь площадь объекта не всегда соответствует проектной, а зачастую отличается весьма значительно. А вместе с условиями договора это в большинстве случаев влечет доплату при увеличении значений итоговой площади.

Наша компания предлагает несколько вариантов замеров:

• Информационный замер для выявления точной площади и сопоставления с данными застройщика (БТИ).
  Такой замер бесплатный и включен в стоимость приемки;
• План квартиры в Автокад — в случае если требуется подробный план Автокад, помимо самого чертежа, также будут произведены замеры площади в программе.
• Кадастровый замер — заключение кадастрового инженера для подачи претензии застройщику. Производится в случае, если есть точные данные о расхождении площади между данными БТИ и фактическими значениями, полученными при самостоятельном замере или с помощью специалиста.

Как производится замер площади.

Далее приведем выдержку из статьи про площадь в новостройке из нашей Базы знаний:

Для того, чтобы при приемке жилого помещения выявить действительную площадь, а точнее произвести корректный замер, как это не банально, стоит привлечь технически подготовленных специалистов. Безусловно, данные действия возможно осуществить самостоятельно, однако в последнем случае участник долевого строительства может допустить ошибку в замерах и расчетах.
А в случае действительной разницы между фактической площадью и данными БТИ, предъявить застройщику мотивированные претензии будет практически невозможно, настаивая исключительно на данных собственных замеров площади. Тогда как специалист или кадастровый инженер, обладающие специальным образованием и привлеченные дольщиком для реализации обозначенной цели, подготовят по результату своих действий обоснованный обмерный план, который далее рационально приложить к письменным претензиям, направляемым в адрес застройщика.

Если вы все же собрались произвести замер собственноручно (например, вы не хотите тратиться на специалиста или эксперта и для начала хотите понять, есть ли предмет спора), то стоит учесть несколько факторов:

— Замер желательно, в целях минимизации погрешностей, производить лазерным дальномером (лазерной рулеткой);

— Необходимо правильно оценить и посчитать вспомогательные помещения, такие как лоджия, балкон, терраса, применив соответствующие понижающие коэффициенты.

— Необходимо исключить из полученных результатов площади технических шахт, сантехкоробов, инженерные коммуникации (вентиляция, трубы водоснабжения и канализации);

Также, перед тем, как идти на осмотр и произвести обмеры, подготовьте детальный план квартиры, распечатайте его, возьмите с собой планшет. Начинать лучше слева направо от входной двери, чтобы было удобней. Дальномер следует держать строго параллельно полу или под прямым углом к стене, на расстоянии около 1м от пола.

Зачастую, планировки квартиры достаточно просты с геометрической точки зрения и представляют собой квадраты и прямоугольники, но встречаются помещения сложной формы, иногда и овальной формы. Что же делать? Если вы немного владели навыками чертить в школе на уроках или еще лучше — в институте, то дальнейшие действия не составят для вас труда. Необходимо разбить все сложные формы на простые, можно обозначить на распечатанном плане пунктиром получившиеся квадраты и прямоугольники. Если имеется овал, то его также можно разбить на простые фигуры в виде треугольников. Оставшиеся не посчитанные части за пределами треугольников будут минимально влиять на итоговый результат, их можно списать на погрешность. Далее необходимо последовательно произвести подсчет площади всех простых фигур одного помещения и сложить/отнять получившиеся значения. И так с каждым помещением.

Вспомогательные помещения. Как их замерять? В соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», а также со ст.15 Жилищного кодекса, Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами для вспомогательных помещений, а именно для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд – 1,0. Ранее, то вступления указанных норм закона, данное требование было не обязательным и застройщики могли самостоятельно решать, применять им коэффициенты или нет. Да и на сегодняшний день, к сожалению, некоторые застройщики игнорируют это обязательство и могут считать вспомогательные помещения с коэффициентом 1.

Еще одна сложность состоит в различии балконов и лоджий. Главное отличительная черта балкона – это то, что он выступает за пределы фасада здания. А характерной чертой лоджии является наличие хотя бы с одной стороны капитальной стены. Хотя, по правде сказать, существуют такие прецеденты, что отталкиваясь от всех вводных, установить какое именно помещение перед нами, иногда бывает крайне сложно. Для того, чтобы удостовериться, каким образом у вас посчитано, взгляните на приложение к ДДУ – зачастую там указан проектный план помещения, по которому можно понять применяемость коэффициентов.

Кстати говоря, если у вас апартаменты (что сейчас популярно в Москве), то документально — это нежилое помещение, а соответственно применяемость вспомогательных коэффициентов становится неактуальной, так как везде будет 1. Имейте это ввиду.

Со вспомогательными помещениями разобрались, можно замерять? Подождите немного, есть еще пара нюансов. Если помещения в квартире идеально прямоугольные или другими словами, если все прямые углы действительно 90 °, то точность измерений будет высокая. Если же стены не параллельны друг другу, то получившиеся значения будут уже не совсем корректными. Для этого, производить замер необходимо по всем сторонам помещения, сравнивая отличия и делая, в случае необходимости, дополнительный перерасчет.

Также, не подлежат измерениям оконные проемы (если они не от пола до потолка), проемы балконных блоков, а также проемы дверных коробок. Проемы (арочные или прямоугольные) между комнатами шириной менее 2м, также не включают в общую площадь.

Площадь балконов измеряется от поверхности наружной стены и до ограждения балкона, а не до края плиты пола, например. Далее, аналогично измеряется площадь лоджии – до внутренней поверхности ограждающей стеклянной конструкции (рамы окна, вертикального ригеля и т.п. ).

Существует еще один немаловажный нюанс при измерениях итоговой площади квартиры, если она с отделкой. Что именно не так? В процессе отделочных работ, внутренние стены и перегородки в целях подготовки и выравнивания оштукатуриваются и это естественно влияет на итоговые значения. Толщина штукатурного слоя в квартире площадью 60 м2 – 70 м2 может быть такая, что с учетом периметра стен, может привести к уменьшению площади на величину от одного до нескольких м². Поэтому при выявлении такой разницы, необходимо разбираться, на какой стадии были произведены замеры БТИ, на которые опирается застройщик при окончательных взаиморасчетах с дольщиком и каким образом это отражено, и отражено ли вообще, в ДДУ?

Если немного углубиться, то застройщик, чтобы подстраховать себя, может включить пункт в договор, содержащий информацию о том, что все обмеры БТИ будут произведены на этапе черновой отделки, то есть без ремонта. В этом случае, установить действительные значения очень сложно и к сожалению, оспорить данный пункт и признать его ничтожным также маловероятно. Если же условия договора участия в долевом строительстве предполагают наличие отделочных работ и чистовой отделки, но не указано, на какой стадии должны производиться замеры, то обмеры БТИ должны быть после осуществления ремонта, а квартира должна соответствовать произведенным замерам.

Есть еще один нюанс касаемо наличия или отсутствия межкомнатных перегородок в квартире на момент ее передачи от застройщика к дольщику. Договором в соответствии с проектом, должно быть обусловлено обустройство внутренних перегородок, их расположение на плане помещения, а также материал, из которого они изготовлены и толщина соответственно. Ведь если изначально перегородка проектировалась как кирпичная, а в последствии ее обустроили, например, из пазогребневых блоков меньшей толщины, то разница по площади будет тем внушительней, чем больше площадь в квартире и может достигать 1,5 м2 — 2 м2. Казалось бы мелочь, а как влияет на результат!

Также необходимо убедиться в наличии и соответствии расположения межкомнатных перегородок в квартире тому, как они действительно должны быть обустроены в соответствии с планом помещения. Может быть так, что вместо перегородок (и это должно быть указано в ДДУ) будет обустроен «маячковый» ряд или другими словами трассировка (когда в целях обозначения делают первый ряд), или даже разметка краской по полу. В этом случае, замер следует производить от первого ряда и до противоположной стороны.

Очень неприятный момент – это когда перегородки должны быть в том или ином виде, но их по факту нет и БТИ их также не учла. Тогда, при замерах, естественно площадь не сойдется с тем, что должно быть. Можно конечно «виртуально» высчитать длину, площадь недостающих перегородок и отнять от итогового значения, но это лишь даст понимание, на сколько застройщик посчитал больше. Фактически такую квартиру можно не принимать, как не соответствующую условиям договора вплоть до расторжения договора.