В большинстве случаев, в процессе приемки квартиры выявляются строительные нарушения (самостоятельно или с помощью специалиста), которые дольщик вправе предъявить застройщику от своего имени и потребовать устранения. Причем, в соответствии с ч.5 ст.8 214-ФЗ, при наличии недостатков, дольщик имеет право не принимать квартиру до устранения таких недостатков, либо до возмещения застройщиком расходов на их устранение (ч.2 ст.7 214-ФЗ). При этом есть еще один вариант решения этой задачи — соразмерное уменьшение цены договора, но в практике он использует так редко, что им можно пренебречь.
Представим, что сторонами было оговорено безвозмездное устранение недостатков и их фиксация в виде акта осмотра (либо дефектовочной ведомости). Дольщиком в акте осмотра должны быть указаны все нарушения, выявленные при приемке квартиры. При этом, если заполняется такой документ по форме застройщика, в нем не должно быть формулировок и предложений, ограничивающих ваши права. Например, некоторые застройщики включают в акт осмотра следующее:
— «подписание данного акта не освобождает дольщика от обязанности подписать акт приема-передачи в течение 3х рабочих дней»;
— «подписание данного акта означает, что дольщик не имеет претензий по сроку сдачи объекта долевого строительства...».
Если такие формулировки имеют место быть, необходимо требовать исключить их из акта. В некоторых случаях застройщики отказываются это делать, мотивируя тем, что это их типовая форма и переделывать ее они не могут. В этом случае можно зачеркнуть «лишнюю» фразу, оставив роспись и комментарий «исправленному верить». С другой стороны, законодательно не установлено, что акт осмотра должен быть по форме застройщика, поэтому можно такой акт составить в свободной форме и также предьявить застройщику, требуя подписания. Подробнее о том, что делать, если застройщик отказывается подписывать акт, читайте в этой статье. А нужна ли доверенность на приемщика квартиры? Разбираемся тут.