Этапы строительства многоквартирного дома

Покупка жилья, несомненно, одна из самых важных и радостных покупок в жизни любого. Приобрести долгожданные квадратные метры именно в новостройке, а не на вторичном рынке жилья решают многие. К очевидным преимуществам относятся новизна и технологичность зданий, чистота помещений, где еще никто не жил и возможность купить жилье дешевле его итоговой стоимости на 30-40%. Каким образом это можно сделать и подойдет ли для вас подобный вариант, давайте разбираться ниже.

Этапы строительства новостройки

Стройка – это длительный процесс, занимающий в среднем 2 года. Началом строительства принято считать получение подрядчиком всех необходимых разрешительных документов на возведение жилого здания. После этого он имеет право объявить о старте продаж и начать заключать ДДУ (договор долевого участия) с будущими жильцами. Можно приобрести жилье на этой стадии строительства многоквартирного жилого дома, а можно позже. Всего их выделяют три: нулевой, этап основного строительства и завершающий.

Нулевой этап

Он начинается с котлована и подготовки места к возведению здания. На этой стадии выполняются следующие виды работ:

• застройщиком проводится ограждение места стройки;
• участок расчищается от остатков предыдущих сооружений, деревьев и прочего;
• участок размечают и определяют оси будущего здания;
• производится разработка котлована и забиваются основные сваи;
• производятся работы по подготовке фундамента.

Кроме основных строительных работ необходимо произвести дополнительное обслуживание территории:

• производится коммуникационное оснащение;
• подводятся временные подъезды для крупной строительной техники;
• возводятся временные склады, хранилища, административные и бытовые постройки.

Покупка жилья на этом этапе уже возможна. Важный нюанс – раньше приобретать квартиру, пока здание не было построено, было небезопасно. Был риск, что стройка остановится, а деньги не вернут. Но с введением схемы эскроу-счетов ситуация изменилась, и покупатель стал полностью застрахован. При покупке жилья его деньги попадают на отдельный счет и передаются застройщику уже после принятия квартиры покупателем. В случае же непредвиденных случаев, все деньги полностью возвращаются дольщику.

Плюсы приобретения жилья на нулевом этапе:

• Стоимость. Именно на этой стадии можно купить квартиру максимально выгодно.
• Выбор. В вашем распоряжении множество вариантов – можно выбрать лучшую планировку, оптимальную для освещения квартиры сторону света, этаж, еще в наличии масса интересных предложений – мансарды, большие балконы, террасы и так далее.
• Оценка качества здания. Неочевидный плюс и больше для тех, кто разбирается в строительстве. На начале стройки и еще открытом котловане, фундаменте, неотделанных стенах возможно оценить, насколько качественные материалы используются для строительства. Ведь это – один из факторов долговечности здания.

Минусы приобретения жилья на нулевом этапе:

• Ожидание. Придется подождать свою квартиру еще не один год.
• Сроки. Застройщик может затянуть со строительством и сорвать установленные сроки.
• Смена планов. Покупая квартиру сильно заранее, существуют риски того, что какие-то изменения в вашей жизни продиктуют вам отказ от проживания именно в этом месте.

Этап основного строительства

Период между начальным этапом и окончанием стройки можно назвать промежуточным. Он включает в себя основные стадии строительства многоквартирного жилого дома. Цена за квадратный метр изменяется после каждого проведения каких-либо масштабных работ. Конечно, по возрастающей. Основной этап включает в себя следующие виды строительно-монтажных работ:

• возведение наружных стен здания из кирпича, железобетона или монолитной технологией;
• установка внутренних перегородок согласно проектному плану квартир;
• монтаж лифтовых шахт, установка лифтов;
• кровельное покрытие;
• установка оконных рам;
• подведение внутренних коммуникаций (газа, света, отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, установка счётчиков учёта воды, света и газа);
• стяжка пола и отделочные работы внутри здания;
• отделка фасада и обустройство территории около дома.

Купив жилье на этом этапе, также можно рассчитывать на некоторые преимущества.

Плюсы приобретения жилья на этапе основного строительства

• Стоимость. Все еще можно прилично сэкономить, цена на квадратные метры растет постепенно, с каждым завершенным этапом строительства.
• Возможность оценить качество материалов. Когда на ваших глазах возводится здание, можно оценить качество материалов и добросовестность работ.
• Сроки. Выполнение каждого этапа указано в ДДУ и сравнение теоретических сроков с фактическими поможет понять, на какие реальные сроки окончания строительства следует рассчитывать.

Минусы приобретения жилья на этапе основного строительства

• Ожидание. Все еще придется подождать около года.
• Сужение выбора квартир. Пул предлагаемого к покупке жилья на этом этапе значительно сужается.

Завершающий этап

На этом этапе здание вводится в эксплуатацию после получения застройщиком ряда разрешительных актов. Для этого вызывается государственная приёмочная комиссия, в составе которой: государственные  исполнительные органы местного муниципалитета, Госпожарнадзор, эксплуатирующая компания, Госсанэпиднадзор, СГСНЭ, уполномоченный представитель органа в области охраны окружающей среды, представители заказчика, инвестора, подрядчика, проектировщика и представители иных органов контроля и надзора.

После определения членами комиссии жилого здания, как соответствующего всем установленным нормам, застройщик подает документы в Росреестр и зданию присваивается соответствующий адрес, индекс, подключаются коммуникации, а дольщикам предоставляется право регистрации имущества. После этого происходит оформление договоров между дольщиками и управляющей компанией и начинается оплата ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг).

Плюсы покупки жилья после окончания строительства

• Приобретая жилье на последней стадии строительства многоквартирного дома, можно заезжать сразу же, особенно если вы выбрали квартиру в новостройке с чистовой отделкой. Не нужны дополнительные траты на съем жилья в ожидании постройки дома и проведения ремонтных работ в нем.

Минусы покупки жилья после окончания строительства

• Цена – когда дом уже возведен, стоимость квадратных метров (по сравнению с предыдущими этапами) максимальная.
• Выбор – как правило, на этом этапе пул квартир уже небольшой и самые лучшие варианты с удачными планировками, красивыми видами и прочими бонусами уже разобраны. Приходится выбирать из оставшихся.
• Сложности с оценкой качества материалов и монтажно-строительных работ. Отделанные декоративными материалами и панелями поверхности гораздо сложнее оценить, равно как и качество фундамента и прочее. В офисах продаж, как правило, имеются образцы материалов, из которых построено здание, но о качестве работ вам сказать не смогут.

Приемка квартиры

Именно на этой стадии строительства многоквартирного жилого дома происходит один из самых важных процессов для будущих жильцов – акт приемки квартиры. Застройщик приглашает дольщиков осмотреть свое жилье и подписать документы о его передаче в их собственность.

Чем же так важен переход жилья в собственность дольщика?  Дело в том, что после подписания акта приемки, абсолютно все недостатки, недочеты и огрехи строительства будет исправлять владелец за свой счет. И если с небольшими трудностями, как замена неровного плинтуса и тому подобное, справиться достаточно легко, то с серьезными дефектами, как например трещина в стене или проблемные коммуникации, будет трудно. Придется делать дорогостоящие манипуляции, чтобы жить в квартире было комфортно и безопасно. Именно поэтому мы рекомендуем не рисковать и вызывать специалиста на прием квартиры. Он приедет со специальным перечнем того, что необходимо проверить и профессиональными инструментами:

1.       Уровнем – спиртовым, гидроуровнем, лазерным или пузырьковым. С его помощью мастер определит горизонталь стены. И если кажется, что подобный параметр жилья не столь важен, то подумайте о встроенной мебели или крупных шкафах под потолок – при отклонении стены от нормы всего на несколько сантиметров, их установка станет невозможна, а определить дефект на глаз чрезвычайно трудно.
2.       Правило – крупный инструмент размером порядка двух метров для определения ровности стены. Вместо него может использоваться лазерный нивелир.
3.       Комплект ВИК для визуального контроля основного материала, сварных соединений, наплавок и прочего – щуп, лупа, рулетка и прочее. Если с лупой все понятно – с помощью нее можно лучше что-то разглядеть, то для чего нужны щуп и рулетка? Щупом можно измерить зазор и определить его допустимые значения. Рулеткой же лучше на всякий случай измерить точную площадь квартиры. В случае ее отличия от указанной в меньшую сторону, вы сможете получить компенсацию. Если же квартира больше заявленной, вероятнее всего, доплатите вы. Также замер можно произвести с помощью дальномера лазерного RGK D120.
4.       Тестер напряжения Testo 750-3 или мультиметр DT832– для проверки напряжения в розетках и наличия заземления.
5.       Тепловизор Testo 868 и  термогигрометр CEM DT-625– для тепловизионной проверки стен и окон на их способность удерживать тепло в помещении, а также замера температуры и влажности.
6.       Термометр контактный Testo 905-T2 – для проверки температуры поверхностей.
7.       Термоанемометр CEM DT-8880 — проверяет наличие тяги в системе вентиляции.
8.       Угольник металлический – для правильной установки лазерного нивелира и замеров перпендикулярности предметов.
9.       Фонарик достаточной мощности для осмотра труднодоступных мест – коммуникаций под ванной, например или в других слабо или неосвещенных местах.
10.   Резиновая киянка – представляет собой небольшой столярный молоток с резиновым наконечником. Предназначена для простукивания стен, покрытых кафелем, на наличие в них скрытых пустот.
11.   Угломер электронный SKIL — для замеров ровности и перпендикулярности установки элементов.

Вы имеете полное право вызвать на приемку квартиры специалиста, который может провести оценочную экспертизу, как в вашем присутствии, так и от вашего имени по специальной нотариальной доверенности. Ваши правовые отношения с застройщиком регулируют три закона:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации
2. Федеральный Закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
3. Закон Российской Федерации N 2300-1 «О защите прав потребителей»

В соответствие с законодательством, приемка квартиры должна быть произведена вами в указанный в договоре срок или в течение недели после получения уведомления от застройщика. При этом, законом не ограничивается круг лиц, которые могут присутствовать на процедуре приемки вместе с вами. То есть, вы можете пригласить родственников и друзей для помощи и поддержки или профессионала. По закону, нотариальная доверенность необходима только в том случае, когда приемка квартиры производится другим человеком без вашего участия. Но маленький лайфхак – чтобы избежать любых недоразумений вы можете оформить доверенность на специалиста в любом случае, тогда у застройщика не останется никаких оснований препятствовать профессиональной приемке квартиры.

Покупка квартиры на любой стадии строительства дома-новостройки имеет как плюсы, так и минусы. Расставив приоритеты и выяснив оптимальный для вас вариант, вы можете получить квартиру своей мечты.