ДДУ — что это такое: нюансы, оформление, преимущества и недостатки

Покупка квартиры является одной из самых крупных в жизни, поэтому это нормально — переживать и готовиться к ней. К тому же, не каждый день происходит приобретение недвижимости и многие не знают, что можно сэкономить 5-10-15 и более процентов от ее стоимости. А учитывая, что цена на недвижимость насчитывает много нулей, то экономия получается весьма приличной.

Как купить квартиру дешевле рыночной цены и сделать это по легальной и безопасной схеме – рассказываем вам про ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ – это договор долевого участия, при котором люди, желающие получить жилье от определенной компании, предварительно отдают свои деньги, а через определенное время получают квартиру, которая стоит больше вложенных денег. Заманчивая схема, но вас может насторожить момент «деньги сейчас, квартира потом» — а вдруг застройщик заберет все деньги и убежит? К сожалению, такие истории случались в нашей стране в 90х и 2000х годах. С 2018 года все стало по-другому. Деньги дольщиков не попадают напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных счетах в банке. Они называются эскроу счета. А уже банк выдает застройщику займ на строительство. В случае успешного завершения строительных работ и передачи долгожданного жилья дольщиком, банк переводит деньги компании-застройщику. Если же что-то идет не по плану и стройка не может быть завершена (банкротство компании или другие эксцессы), то банк возвращает всем дольщиком их деньги с эскроу счетов. Такой договор долевого строительства гарантирует безопасность сделки и защиту прав дольщиков.

Законодательно договора участия в долевом строительстве регламентируются Федеральным Законом «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции».

Когда оформляется ДДУ

Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки. Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде. 

Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.

ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.

ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома. При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.

Преимущества и недостатки ДДУ

Договор долевого участия предполагает определенные обязательства от застройщика и дольщика. Подобные условия могут быть подходящими, а могут пойти вразрез с вашими планами, поэтому до заключения договора обязательно изучите специфику договора долевого строительства.

ПЛЮСЫ

•         Стоимость – приобретение жилья на ранних этапах строительства, до ввода дома в эксплуатацию, всегда значительно выгоднее покупки уже готового жилья. Особенно выгода чувствуется, если купить квартиру класса выше среднего и премиум.
•         Безопасность – введенные эскроу счета полностью обезопасили вклады дольщиков от потери денег при передачи квартиры, как это могло произойти ранее. Теперь долевое строительство (договор) гарантирует получение квартиры или, в крайнем случае, своих денег обратно.
•         Защита законом – правила долевого участия регламентируется федеральным законом и любые несогласия возможно решать через суд. На практике такое происходит в исключительных случаях – весь процесс детально прописан в ДДУ. Там же прописываются все параметры и характеристики жилья, которые застройщик обязан предоставить дольщику, в противном случае, он обязан материально возместить неустойку.
•         Регистрация договора ДДУ в Росреестре гарантирует отсутствие мошеннических сделок, когда одна и та же квартира продается нескольким покупателям. Существуют два варианта оформления договора ДДУ – онлайн и офлайн. Второй вариант занимает до месяца и его требование – ваше присутствие в официальных офисах. Электронная регистрация договора значительно быстрее – занимает до недели и может быть проведена из дома или своего офиса.
•         Гарантия на строительные работы – по закону (7-я статья 214-ФЗ) в течение нескольких лет после сдачи квартиры в эксплуатацию, у покупателя есть право на требование исправления недоделок от застройщика. Гарантийный срок действует  в течение  5 лет на сам объект (стены, кровлю и прочее) и 3 года на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и прочее).
•         Контроль качества девелоперов и подрядных организаций организаций осуществляется на всех этапах стройки. Если в здании застройщика выявлены любые технические и другие нарушения, ему просто не дадут разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и компания-застройщик не получит ничего. Поэтому в его интересах сделать все качественно для передачи квартир дольщикам.
•         Максимальный выбор. На рынке жилья редко встречаются ситуации, когда в доме можно на 100% подобрать квартиру своей мечты – нужный этаж, наличие балкона/лоджии, панорамного вида, высоких потолков, парковки в знании, планировки и так далее. Как правило, приходится чем-то жертвовать. В случае с долевым участием вам предоставляется огромный выбор квартир и самые интересные предложения всегда раскупают именно на этом этапе.

МИНУСЫ ДДУ

•         Время – квартиру в новостройке придется подождать, и, возможно, не один год. Поэтому, такой вариант может оказаться невыгодным для тех, кто, например, снимает жилье. Нужно просчитать стоимость съема и стоимость квартиры. Возможно, выгоднее будет купить уже сданное в эксплуатацию жилье.
•         Сдвиг сроков сдачи жилья – закон разрешает застройщику опаздывать с вводом объекта в эксплуатацию, если он оповещает жильцов за 60 дней. При этом сроки могут меняться не единожды.
•         Обесценивание денег на эскроу счетах может стать проблемой, если здание не достраивается, а деньги возвращаются дольщикам. Вследствие инфляции, этой суммы может не хватить на новое жилье.
•         Изменение проектной декларации застройщиком, разрешенное законом может привести к тому, что дольщики получат квартиры не совсем обещанной планировки и площади. В случае крайних несогласий, вопрос неустойки решается в суде.

На что обращать внимание при составлении договора

Договор ДДУ является трехсторонним документом, заключаемым между застройщиком, дольщиком и банком, который на своих эскроу счетах будет хранить деньги покупателя. В случае ипотечного кредитования собирается отдельный пакет документов для банка-кредитора.

Несмотря на то, что все документы долевого строительства практически идентичны и являются типовыми, важность покупки предполагает внимательную проверку каждой цифры и запятой. Перед тем, как подписать ДДУ, необходимо убедиться, что документ содержит в себе следующие сведения:

•         для начала тщательно проверьте корректность написания ваших данных – фамилии, имени, отчества и всех паспортных данных, включая место рождения;
•         кадастровый номер земельного участка, на котором будет построено здание;
•         адрес объекта;
•         количество этажей;
•         ориентировочный квартирный номер;
•         планировка;
•         общая площадь жилого помещения и высота потолков;
•         балкон/ лоджия;
•         какие отделочные материалы указаны и степень отделки (черновая, white box, чистовая)
•         обязательно проверьте срок сдачи объекта в эксплуатацию (чем точнее он указан, тем лучше – есть разница между январем 2023 и декабрем 2023 года, а указан может быть просто 2023 год);
•         во избежание разногласий, застройщик обязан прописать как оценочную стоимость целого объекта, так и отдельную стоимость его квадратного метра (с этой информацией будет проще проводить перерасчет, если при приемке квартиры окажется, что площадь квартиры меньше заявленной);
•         сроки гарантированного исправления недочетов жилья указаны в ФЗ, регулирующем ДДУ, но лучше, если застройщик также укажет их в договоре.

Итак, вы решили, что долевая покупка жилья вас полностью устраивает, и вы готовы подписать договор. Несмотря на то, что закон гарантирует вам сохранность ваших денежных средств, остаться без жилья через несколько лет с подешевевшими деньгами – не самая приятная перспектива. Поэтому, еще одной необходимой процедурой для дольщика должна быть проверка компании застройщика.

Как проверить застройщика?

Разумеется, обычный покупатель не сможет вникнуть в различные юридические процессуальные тонкости в документации застройщика. Но некоторые достаточно простые средства проверки вполне доступны каждому, у кого работает любой поисковик:

1.   Проверьте, есть ли у застройщика недострои и сколько объектов он уже построил. Крупные компании, работающие не первый год на рынке недвижимости, имеют отлаженные механизмы возведения жилых домов и возможность неприятных сюрпризов от них стремится к нулю.
2.   Запросите официальную документацию – разрешение и проектную декларацию на строительство объекта, согласование строительства с администрацией, оформление земельного участка.
3.   Обратите внимание, какие банки дают аккредитацию застройщику, с кем он уже сотрудничал ранее, кто инвестировал и принимал участие в строительстве. Крупные кредитные организации не станут работать с сомнительными компаниями, поэтому известный банк может служить неким гарантом безопасности того, что стройка будет завершена и у здания будет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4.   Важно понимать, что рекламная презентация объекта – это в любом случае маркетинг, который всегда подчеркивает достоинства и может прикрыть какие-то нюансы. Поэтому оценивайте будущий дом не только по 3d проектам, где дизайнер может нарисовать очаровательный парк рядом с жильем. Рекомендуем самостоятельно приехать на стройку или указанный участок и оценить экологическую обстановку и наличие неприятных соседей – заводов, фабрик, промзон и прочее.
5.   Заранее стоит обговорить обслуживание здания после его сдачи в эксплуатацию.
6.   В целом, ознакомьтесь заранее с типовым ДДУ и его требованиями в интернете и удостоверьтесь, что в вашем договоре нет изменений, которые не в вашу пользу.

Вопросы и ответы

Договор долевого участия – это важный и ответственный шаг, наверняка у вас остались вопросы. Постараемся ответить на них в этом разделе.

ДДУ и ипотека

Приобретение жилья в ипотеку – распространенная практика, в том числе, для договора долевого участия. Покупателю необходимо оформить два отдельных документа – ДДУ и договор кредитования в выбранном банке. Обязательным пунктом в этом случае является указание в ДДУ, что квартира приобретается в кредит.

Схема оформления ДДУ при ипотеке следующая:

•         покупатель подписывает договор с банком-кредитором;
•         внесение первоначального взноса клиентом в банк;
•         банк-заемщик перечисляет деньги на счет застройщика (всю стоимость жилья);
•         банк подписывает договор и выдает платежное поручение;
•         покупатель подписывает ДДУ с застройщиком;
•         регистрация договора ДДУ и договора кредитования, постановка штампа о кредитовании в ДДУ.

В случае если покупатель не может погасить ипотеку, квартиру долевого строительства забирает банк.

Что делать, если отличаются данные

По ДДУ застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными параметрами. Но случается так, что некоторые параметры отличаются от заявленных. Согласно статье 9 214-ФЗ, допустимо расхождение фактической площади квартиры с проектной не более чем на 5%. В случае, если нарушения больше, дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ. Если площадь различается менее чем на 5%, возможно договориться о денежной компенсации согласно указанной в договоре стоимости квадратного метра.

Интересный момент — если при приемке жилья обнаружится, что квартира больше по площади, чем ожидалось, то покупателю придется доплатить за дополнительные квадратные метры.

Отличаться может не только площадь, но и другие характеристики – отделка, материалы и прочее.

Переуступка прав

Переуступка прав ДДУ представляет собой передачу квартиры в виде продажи договора на строящееся жилье. Таким образом, действующий дольщик заменяет себя другим в рамках долевого участия в строительстве за определенную сумму. Она может быть как равной прописанной в договоре стоимости жилья, так и выше, если квартиры поднялись в цене.

Переуступка может быть проведена только до акта приемки квартиры. В противном случае, это будет договор купли продажи.

Для сделки по переуступке оформляется специальное соглашение, которое согласовывается с застройщиком. В случае ипотечного кредитования, банк также ставится в известность, дает или не дает свое согласие на сделку.

Как принять квартиру

Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но! Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.

Заключение

Договор долевого участия – это прекрасный инструмент на рынке недвижимости, который может помочь приобрести жилье своей мечты и при этом сэкономить. Как и любая другая схема покупки, он имеет свои тонкости и нюансы. Но если понимать свои возможности и потребности, то покупка квартиры через договор долевого участия может стать отличным решением.